买方支付3万购房定金后，双方因合同约定产生争议，买方能否要求继续履行？‖达州市律师 作者：达州律师     时间：2022-08-14    来源：达州市律师凌灿伟

买方支付3万购房定金后，双方因合同约定产生争议，买方能否要求继续履行？‖达州市律师

冯某向张某、罗某购买房产，房屋登记在罗某名下，张某和罗某是夫妻。

买卖合同约定，房产总价为60万元，冯某先支付3万元作为定金。在房产变更登记当日支付首付款（含定金）30万元给张某、罗某，剩余房款30万元申请银行按揭。

冯某支付3万元定金后，双方因首付款支付和房产变更登记顺序发生争议。

冯某认为，张某、罗某想涨价，不予配合办理过户登记，应先进行产权变更登记并由取得权属证书后再支付首付款。

张某、罗某认为，冯某未按约支付购房款，冯某应在签订网签合同当日支付首付款。现冯某违约，合同应当解除。达州市律师  达州律师

冯某起诉到法院，要求继续履行买卖合同。达州合同律师

一审法院认为，买方要获取房屋的所有权，必须支付相应的对价，买家就房屋对价支付的可能性是人民法院是否支持继续履行的关键因素。

买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，这种能力不是将来可实现的，而应当是人民法院裁判作出前已经实际具备的。

本案中，冯某未能向本院提供其具备首付款支付能力的相关依据，首付款支付时间是在产权变更登记过程中还是产权变更登记全部完成时支付，约定不明。

银行对贷款审批属于第三方行为，其审批会受到国家金融政策及贷款申请人资信影响而具有不确定性。故，在冯某未向特定银行申请贷款、签订住房按揭贷款合同从而取得贷款承诺的情形下，本院裁判并不能直接约束第三方银行。

经本院释明，冯某未向本院明确表示愿意在本案中一次性支付购房款，且至今双方也没有就购房款支付这一重要条款达成新的合意，致使合同已丧失继续履行的基础，事实上已不能履行。故对冯某的主张不予支持。

冯某不服，提起上诉，认为其具备履约能力，合同不能履行的原因在于张某、罗某不配合办理过户登记。

二审法院认为，合同解除的本质特征是合同目的无法实现。本案中，上诉人冯某与被上诉人张某、罗某按照房屋买卖合同的约定，应分别履行交付房款和过户房产的义务。但双方在长期的交流中已互不信任，导致对案涉合同约定中的付款时间节点产生争议，同时也对对方履行能力产生质疑。房屋产权完成过户登记是一个动态的过程，包含了备案、交税等程序。对被上诉人张某、罗某而言，有变更过户后不能收回房款的担忧。对上诉人冯某而言，也有房财两空的顾虑。使双方出现了“买房不敢先付款，卖方不敢先过户”的尴尬情形。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，双方当事人可以依据《A市存量房交易资金监管办法（试行）》，协议设立资金监管账户或通过第三方监管平台来降低交易风险，不致于使合同目的实现不能。

上诉人冯某在二审中举出了其在2020年5月、9月及一审判决后的银行流水，充分表达了其具有履行支付的能力及强烈要求继续履行合同的愿望，合同履行的条件已经成就。

最后，根据双方签订的合同，上诉人冯某履行支付首付款的前提为案涉房屋产权作变更登记当日支付。在被上诉人张某、罗某作出变更登记行为之时，上诉人冯某即应支付首付款。因此本案合同目的并非不能实现，且无证据显示其个人债务恶化，丧失履行能力。故一审法院认定有误，买卖合同应当继续履行。

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